Bauen mit einem Bauträger ist nicht kostengünstiger

Bauen mit einem Bauträger ist – entgegen vollmundiger Werbeaussagen – nicht kostengünstiger.So wurde z.B. im Jahr 1998  unterschiedliche Modelle zum Bau des Finanzamts Ludwigsburg untersucht, unter anderem auch die eines Generalunternehmers (GU), Bauträgers und Architekten.
Ergebnis: Die Ausschreibung des Architekten  ( Leistungsverzeichnisse, Vergabe nach Fachlosen) war am kostengünstigsten.

Bauherren, die mit Architekten arbeiten, erhalten die Handwerkerpreise in der Regel günstiger als vom Bauträger bzw. Generalunternehmer.

Der Grund: Der ausführende Handwerker hat seinen kalkulierten Preis für eine bestimmte exakt definierte Arbeit. Diese kann er einem Bauträger, GU oder genauso Ihnen bzw. Ihrem Architekten anbieten. Bauträger und GU müssen allerdings auf das Angebot des Handwerkers noch Zuschläge für Gewinn und Risiko aufrechnen.

Wo haben Sie Einfluss auf Wahl der ausführenden Firmen ?

Architekten schreiben für die Ausführung diejenigen Firmen an, die Sie gemeinsam für geeignet halten. Der Erfahrungsschatz der Architekten hilft bei der Auswahl guter Handwerker.
Bei einem Bauträger oder GU haben Sie in aller Regel keine Einflussmöglichkeit auf die Auswahl von Firmen, ohne Mehrkosten in Kauf zu nehmen.
Es kann Ihnen bei vielen Gewerken also durchaus passieren, dass die Firmen aus weit entfernten Regionen kommen. Die Folge davon sind oft Schwierigkeiten mit Nachinstallationen, Ersatzteilbeschaffungen und sonstigen Arbeiten.

Spart Ihnen ein Bauträger wirklich Arbeit ?

Beim „schlüsselfertigen“ Gebäude sparen Sie Aufwand und Arbeit nur wenn

• Sie nicht hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war,
• es Ihnen gleichgültig ist, ob Sie für das gleiche Geld nicht vielleicht eine „bessere“ Ausführung bekommen können,
• Sie nicht wissen möchten, ob die Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen,
• Sie all diese Entscheidungen – inclusive der  Überwachung – einer Firma überantworten, die alles andere als unabhängig ist.

Ein freier Architekt kann als Ihr Sachwalter so viel Arbeit und Verantwortung zu übernehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit ihm vereinbaren. Er ist Ihr „Sachwalter“ und vertritt ausschließlich Ihre Interressen gegenüber Ämtern und Firmen.

Bürgt ein Bauträger für Leistung und Qualität ?

Die Leistungsbeschreibung ist Grundlage für das „schlüsselfertige“ Bauen mit GU. Hier müssen Sie ganz genau hinschauen. Leistungsbeschreibungen wie zum Beispiel :

•  „im Bad weiße hochwertige Fliesen“
• „Innentüren Furnier Buche, beschichtet“

sind keine Beschreibungen einer Qualität.

Ein Bauträger als Unternehmer strebt einen möglichst großen Gewinn an. Deshalb wird er versuchen, möglichst günstige Produkte einzubauen, die der Beschreibung geradeso gerecht werden.

Beispiel „Fliesen“
Bei der obigen Beschreibung „Fliesen“ fehlen jegliche Angaben, welche Anforderungen diese erfüllen sollen.. Nicht einmal die Fliesenart (wie z.B. wie Steinzeug, Steingut, Feinsteinzeug) wird benannt.

Beispiel Türen
Ähnlich bei den Türen. Hier fehlen alle Angaben zu der Qualität. Welchesn Türblatts ? Waben-, Röhrenspanstreifen oder Röhrenspanplatte oder Vollspanplatte ?, welches Material und wie sehen der Drücker und Bänder aus ?

Sie sehen, dass bei einer typischen „Leistungsbeschreibung“ eines Bauträgers keine Aussage über die Qualität möglich ist. Ebenso kann auch kein Vergleichsangebot eines anderen Bieters eingeholt werden.
Es gewinnt hier derjenige den Wettbewerb, der die billigste Fliese und die billigste Türe verbaut. Und dies unabhängig davon, ob diese Pauschalangebote Ihren wirklichen Vorstellungen entsprechen oder nicht.

Auch bei einem Bauträger fallen Planungskosten an

Bauträger werben im Verkaufsgespräch oft damit, dass bei ihnen keine oder geringere Planungs- und damit Architektenkosten anfallen.
Diese Aussage stimmt so nicht – wahr sind folgende Dinge:

• Unabhängig davon, ob Sie einen Architekten oder einen Bauträger einschalten, es entsteht immer ein Planungsaufwand.
• Die Grundleistungen (§ 15 HOAI) muss jeder erbringen.  Wenn Sie mit einem Architekten bauen, werden Ihnen die Planungs- und Überwachungskosten der transparent und nachvollziehbar aufgelistet. Ein Bauträger hingegen wird diese Kosten meist in einem Gesamtpaket anbieten. Diese „verstecken“ sich dann in den Baukosten und sind kaum nachvollziebar.
• Wie in jeder anderen Branche auch, werden für bestimmte Aufgaben hoch qualifizierte erfahrene Mitarbeiter benötigt. Wer diese Leistungen „billig“ erbrigen will, muss meist auf unqualifizierte Kräfte zurückgreifen.
• Übrigens erlaubt der Gesetzgeber keinen Preiswettbewerb sobald Architektenleistungen zu erbringen sind. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob die Planungsleistungen von einem freien Architekten oder von einem GU erbracht werden

Wer sagt, es entstehen bei ihm keine Kosten für Planung und Bauleitung, der plant und überwacht nicht.

Wer überwacht die Arbeiten vor Ort besser und günstiger ?

Bauen Sie mit einem freien Architekten, kann dieser die Aufgabe der Bauüberwachung erfüllen.  Auf diesen wichtigen Punkt entfällt ein großer Teil des Gesamthonorars.
Im Falle des GU entstehen diese Kosten vordergründig nicht. Intern fallen sie jedoch auch für den GU an, da auch er die Arbeit seiner Fremdfirmen überprüfen muss. Die Frage, die sich jedoch nun für Sie als Auftraggeber stellt, lautet:  Wer überwacht den GU ?

Architekten koordinieren die einzelnen Gewerke. Sie überprüfen ob diese entsprechend dem Stand der Technik, der geforderten Qualität und nach der  vereinbarten Planung und Beschreibung bauen. Sie fordern die Firmen auf, etwaige Mängel zu beseitigen.,

Architekten unterstützen Sie bei der vertragsgemäßen Abnahme der Leistungen. Sie erstellen mit den Baufirmen Aufmaße vor Ort und prüfen die Rechnungen auf ihre fachliche und rechnerische Richtigkeit.

Während der Hauptbauphase muss der Bauleiter nach Bedarf täglich, manchmal auch öfter, vor Ort auf der Baustelle sein.

Kann ein Bauträger – so wie der Architekt –  „Sachwalter des Bauherren“ sein ?

Der freie Architekt war und ist dazu verpflichtet, ein „Sachwalter“ des Bauherrn zu sein. Er ist frei und unabhängig und vertitt Ihre Interressen.

Einen GU wird man nicht ernsthaft als „Sachwalter“ oder „Treuhänder“ des Auftraggebers bezeichnen. Er ist vielmehr ein Vertragspartner, der nach Gewinn strebt.

Schwarz auf weiß steht das in einem Urteil des Landesberufsgerichts Baden-Württemberg aus dem Jahr 1988:

„…Derjenige, der ein Bauwerk auf eigene Rechnung errichtet und schlüsselfertig anbietet, wird auch alles daran setzen, eine gute Leistung zu erbringen. Es soll keinem Baugewerbetreibenden unterstellt werden, dass er nicht sein Bestes geben will. Er verdient aber im Gegensatz zum freien Architekten daran, wenn er das Bauwerk „billig“ herstellt, Mängel vertuscht usw. Vor allem in Krisensituationen besteht die Gefahr, dass er durch „Einsparungen“ seinen
Gewinn zu vermehren und seinen Verlust zu vermindern versucht. Deshalb kann ihm keine Sachwalterstellung zukommen. Vielmehr ist er ein echter „Vertragspartner“, der nach Gewinn strebt, dem gegenüber deshalb kritische Wachsamkeit angebracht ist. Gerade um ihn zu überwachen, bedarf es des „freien Architekten…“

Bauherrn-Risiko – bei Architekten und GU gleich ?

Beim bauen mit Architekten ist, dass das finanzielle Risiko für Sie als Bauherr wesentlich überschaubarer – und damit niedriger – als bei einer GU-Vergabe.

Wer ist bei einer GU-Beauftragung Ihr Vertragspartner ? Oft sind es zum Beispiel „Drei-Mann-GmbH’s“ mit einem kleinen Büro, die Ihnen Ihr Projekt anbietet. Was passiert, wenn diese Firma während der Bauzeit in Schwierigkeiten gerät ?. Selbst wenn Sie finanziell durch Bürgschaften abgesichert sind, kommt es zu endlosen Prozessen und Verhandlungen. Ganz zu schweigen von den Zeitverzögerung. Es gibt eben nur einen Vertragspartner. Mit diesem steht – oder fällt – das ganze Bauwerk.

Ebenso sind im Bauträgergeschäft nicht selten überzogene Zahlungspläne anzutreffen. Sie bergen enorme Gefahren für Sie als Bauherr: Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, haben Sie das Nachsehen. Sie bleiben auf einer unfertigen Bauruine sitzen. Obendrein verlieren Sie das gesamte voraus gezahlte Geld. Denn Bauträger sind in der Regel Gesellschaften mit beschränkter Haftung und haften im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Und das deckt in keinem Fall die Schäden.

Zugegeben: Auch bei einer Direktvergabe von Einzelgewerken haben Sie keine Garantie, dass immer alles so läuft, wie Sie es sich vorgestellt haben. Aber wenn etwas schief geht, dann ist vielleicht nur eines von vielen Gewerken betroffen, nicht aber das gesamte Projekt gefährdet.

Der Vorteil von getrennter Planung und Ausführung

Was vollmundig formulierte Werbeanzeigen gern als Vorteil verkaufen – die Planung und Ausführung durch einen und denselben Anbieter – kann in der Praxis schnell zum Problem werden.
Denn ein Unternehmer, der sowohl plant als auch baut, muss stets den eigenen Gewinn im Auge behalten.  Er arbeitet oft mit festen Vertragspartnern, anstatt Leistungen auszuschreiben. In diesem Fall gibt es keine unabhängige Instanz die Qualität und Preise kontrolliert. Hinzu kommen meist Risikoaufschläge, die unabhängig von tatsächlich auftretenden Kosten berechnet werden.

Ein Architekt hingegen arbeitet als diese unabhängige Instanz“. Er sorgt dafür, dass die Qualität stimmt und die Kosten transparent bleiben. Er berät Sie mit seinem umfangreichen Fachwissen. Er koordiniert und kontrolliert alle am Bau Beteiligten.